кейс
Прогрессивная доходность для консервативных инвесторов
Как инвестировать в недвижимость Германии и получать доходность на уровне 10% годовых в евро, рассказывает Бейшен Исаев, руководитель блока Asset Management группы компаний «Велес Капитал».
Сегодня на примере наших клиентов мы наблюдаем, что основные инвестиционные средства концентрируются не в рублях, а в валюте. Интересы консервативных инвесторов направлены на поиск достойной доходности на рынках с существенно более низким, чем российский, страновым риском. При этом никто не в восторге от нулевых, а порой и отрицательных процентных ставок, которые сопровождают инвестирование в действительно надежные и консервативные финансовые инструменты в Европе, прежде всего банковские депозиты и качественные долговые обязательства. Макроэкономические показатели еврозоны таковы, что на горизонте пока не видно готовности ЕЦБ пересматривать ставки в сторону повышения, а это значит, что в Европе еще существенное время сохранится проблема относительно надежного вложения средств в евро с доходностью, близкой к привычным для наших соотечественников уровням. В дополнение к тому, что доходность депозитов в европейских банках стремится к нулю, обслуживание в них дорого; более того, периодически возникают опасения по поводу рисков европейской банковской системы. Неоднозначные результаты стресс-тестов, негативные рейтинговые действия, штрафные санкции финансовых регуляторов и списание «плохих» активов создают стойкое ощущение, что, как минимум, не стоит держать все деньги на счетах в европейском финансовом институте.
Действительно надежные европейские инвестиции сегодня требуют доплачивать за них. В Европе еще на существенное время задержатся нулевые и отрицательные ставки по консервативным высоконадежным инструментам
Понятным альтернативным инвестиционным инструментом вне рисков финансовых институтов наши клиенты воспринимают недвижимость. Предложений по инвестированию в европейскую недвижимость сейчас более чем достаточно. Очевидно, что самым надежным и стабильным рынком среди европейских стран является Германия и немецкая экономика вызывает наибольший оптимизм среди стран еврозоны. Германия — признанный лидер ЕС по инвестиционной привлекательности рынка недвижимости. Немецкий рынок недвижимости также стал естественным бенефициаром после так называемого Brexit и возникших опасений относительно инвестиционных перспектив британской (в том числе лондонской) недвижимости. В любом случае интерес к объектам коммерческой недвижимости в Германии устойчиво растет из года в год со стороны инвесторов всего мира, в том числе арабских и азиатских. Неудивительно, что по совокупности факторов инвестиции в Германии максимально отвечают высоким стандартам надежности, регулирования и предсказуемости. Это касается и долгосрочных вложений (а в российском понимании это больше 3 лет).
Наибольший оптимизм среди стран еврозоны с точки зрения надежности и стабильности инвестиций вызывает экономика Германии. Эта страна также является признанным лидером ЕС по инвестиционной привлекательности рынка недвижимости
Конечно, рынок крупных «центровых» объектов коммерческой недвижимости в мегаполисах и популярных локациях Германии сильно переоценен. Это сектор, где давно хозяйничают профессиональные инвесторы и возможности для частного инвестора получить существенную маржу нет. Однако шансы заработать скрываются в средних и малых городах Германии.
Например, в каждом уважающем себя немецком городе есть центральная (как правило, пешеходная) улица, где сконцентрированы торговая жизнь и лучшие объекты стрит-ретейла. Удельная стоимость таких объектов — несколько миллионов евро, опускаться на этот уровень инвестбанкиры и консультанты, обслуживающие суверенные инвестфонды и институциональных инвесторов, не любят. Как говорится, они избегают двадцати сделок по одному миллиону и ищут одну сделку на двадцать миллионов.
Например, в каждом уважающем себя немецком городе есть центральная (как правило, пешеходная) улица, где сконцентрированы торговая жизнь и лучшие объекты стрит-ретейла. Удельная стоимость таких объектов — несколько миллионов евро, опускаться на этот уровень инвестбанкиры и консультанты, обслуживающие суверенные инвестфонды и институциональных инвесторов, не любят. Как говорится, они избегают двадцати сделок по одному миллиону и ищут одну сделку на двадцать миллионов.
Рынок крупнейших и самых известных объектов коммерческой недвижимости Германии сильно перегрет и не дает возможности получить существенную маржу. Шансы заработать скрываются в средних и малых городах Германии
В 2015 году «Велес Капитал» принял участие в формировании портфеля коммерческой недвижимости более чем на 100 млн евро под управлением известной в профессиональных кругах европейской инвестиционной группы, которая специализируется на селекции именно небольших объектов, создавая при этом из них крупный портфель на продажу глобальным инвесторам. В портфель, о котором идет речь, были включены 23 объекта стрит-ретейла
из 22 городов преимущественно западной Германии. Портфель был тщательно диверсифицирован по географии, назначению и арендаторам. К качеству активов в портфеле предъявлялись серьезные требования, в частности, объект должен был находиться на центральной улице города с населением не менее 30 тыс. человек и уров-
нем местной безработицы не более 10%. Арендная доходность каждого объекта должна была быть выше среднего по Германии, договоры с арендаторами должны были быть долгосрочными, а доля розничной торговли в структуре портфеля должна была составлять более 70%.
В итоге получился очень привлекательный вариант для инвесторов — качественный диверсифицированный портфель активов на одном из самых надежных рынков мира, который с первого года генерирует финансовый поток и должен принести доходность большую, чем при инвестировании напрямую в отдельные объекты недвижимости.
Почему мы говорим о повышенной доходности в данном случае? Во-первых, в небольших городах Германии объектами стрит-ретейла обычно владеют частные лица и семьи. Зачастую это семейный бизнес, передающийся из поколения в поколение и далеко не всегда находящийся в эффективном управлении (например, в силу естественной инерции, конфликта в семье, отсутствия квалификации у наследника, потери интереса к семейному бизнесу и т. п.). Этот сегмент рынка еще не перегрет, и качественные объекты удается купить по привлекательной цене, а затем еще повысить его рентную доходность за счет профессиональной работы с арендаторами. В итоге маржа между доходностью (cap rate), под которую объект приобретен у непрофессиональных собственников, и доходностью, под которую его можно продать затем институциональному инвестору, может быть очень существенной.
Во-вторых, крупный инвестиционный или пенсионный фонд готов платить премию за собранные в единый качественный портфель активы, с каждым из которых по отдельности он не стал бы связываться. И, наконец, в-третьих, при нынешних ставках на европейском денежном рынке грех не использовать кредитное плечо для финансирования покупки объектов в портфель. В приведенном примере была получена долгосрочная кредитная линия немецкого банка на весь срок реализации проекта по фиксированной ставке не более 2% годовых в евро. Эти факторы дают тот финансовый эффект, который позволяет зарабатывать даже на таком консервативном рынке, как готовая и работающая (без каких-либо рисков девелопмента!) коммерческая недвижимость в Германии, порядка 10% годовых в евро на горизонте 3—5 лет (пока идет формирование портфеля и подготовка его к продаже).
Конечно, по формату такое инвестироваие более рискованное, чем покупка самих объектов недвижимости. Но, с другой стороны, много ли инвесторов в состоянии реально приобрести два десятка зданий по всей Германии, чтобы считать свой портфель по-настоящему диверсифицированным? И осознают ли покупатели зданий и помещений все риски и обременения физического владения недвижимостью и его налоговые последствия? В любом случае у инвестора есть выбор — быть среди тех, кто продает такой портфель банку или инвестиционному фонду, или быть клиентом этого банка или инвестиционного фонда. Разные риски и, очевидно, разная доходность.
из 22 городов преимущественно западной Германии. Портфель был тщательно диверсифицирован по географии, назначению и арендаторам. К качеству активов в портфеле предъявлялись серьезные требования, в частности, объект должен был находиться на центральной улице города с населением не менее 30 тыс. человек и уров-
нем местной безработицы не более 10%. Арендная доходность каждого объекта должна была быть выше среднего по Германии, договоры с арендаторами должны были быть долгосрочными, а доля розничной торговли в структуре портфеля должна была составлять более 70%.
В итоге получился очень привлекательный вариант для инвесторов — качественный диверсифицированный портфель активов на одном из самых надежных рынков мира, который с первого года генерирует финансовый поток и должен принести доходность большую, чем при инвестировании напрямую в отдельные объекты недвижимости.
Почему мы говорим о повышенной доходности в данном случае? Во-первых, в небольших городах Германии объектами стрит-ретейла обычно владеют частные лица и семьи. Зачастую это семейный бизнес, передающийся из поколения в поколение и далеко не всегда находящийся в эффективном управлении (например, в силу естественной инерции, конфликта в семье, отсутствия квалификации у наследника, потери интереса к семейному бизнесу и т. п.). Этот сегмент рынка еще не перегрет, и качественные объекты удается купить по привлекательной цене, а затем еще повысить его рентную доходность за счет профессиональной работы с арендаторами. В итоге маржа между доходностью (cap rate), под которую объект приобретен у непрофессиональных собственников, и доходностью, под которую его можно продать затем институциональному инвестору, может быть очень существенной.
Во-вторых, крупный инвестиционный или пенсионный фонд готов платить премию за собранные в единый качественный портфель активы, с каждым из которых по отдельности он не стал бы связываться. И, наконец, в-третьих, при нынешних ставках на европейском денежном рынке грех не использовать кредитное плечо для финансирования покупки объектов в портфель. В приведенном примере была получена долгосрочная кредитная линия немецкого банка на весь срок реализации проекта по фиксированной ставке не более 2% годовых в евро. Эти факторы дают тот финансовый эффект, который позволяет зарабатывать даже на таком консервативном рынке, как готовая и работающая (без каких-либо рисков девелопмента!) коммерческая недвижимость в Германии, порядка 10% годовых в евро на горизонте 3—5 лет (пока идет формирование портфеля и подготовка его к продаже).
Конечно, по формату такое инвестироваие более рискованное, чем покупка самих объектов недвижимости. Но, с другой стороны, много ли инвесторов в состоянии реально приобрести два десятка зданий по всей Германии, чтобы считать свой портфель по-настоящему диверсифицированным? И осознают ли покупатели зданий и помещений все риски и обременения физического владения недвижимостью и его налоговые последствия? В любом случае у инвестора есть выбор — быть среди тех, кто продает такой портфель банку или инвестиционному фонду, или быть клиентом этого банка или инвестиционного фонда. Разные риски и, очевидно, разная доходность.
Эффективное приобретение отдельных объектов и формирование из них крупных качественных портфелей недвижимости, а также долгосрочное кредитное плечо по низкой ставке дают тот финансовый эффект, который позволяет зарабатывать даже на рынке Германии 10% годовых в евро на горизонте 3—5 лет
Конечно, такие проекты нелегко найти на рынке — как правило, это клубные сделки, поучаствовать в которых предлагают не всем. Входной билет — не менее 5 млн евро, а управляющий партнер берет обязательства перед остальными партнерами по сделке обеспечить привлечение качественных соинвесторов. Однако в ряде случаев доступность этого продукта повышается, если в проект приглашается профессиональный финансовый посредник, в качестве которого в приведенном кейсе выступил «Велес Капитал». Помимо крупных инвесторов в портфеле смогли принять участие относительно небольшими суммами от 100 тыс. евро ряд клиентов компании, успешно прошедших процедуру комплаенса.
Участие финансового посредника, формирующего пул инвесторов, позволяет снизить порог входа в сделки с коммерческой недвижимостью Германии с миллионов до сотен тысяч евро
Наличие европейской лицензированной финансовой компании (в данном случае Veles International) позволяет обеспечить для такого рода сделок высокие стандарты комплаенса и инфраструктуры инвестирования, выполняя таким образом функцию моста между сторонами: гарантируя клиентам качество и прозрачность инвестиций, а партнерам — качество инвесторов и привлекаемых средств. В нынешнее время эти факторы на развитых финансовых рынках крайне важны, иногда даже важнее размера привлекаемого капитала.
16 ноября 2016