отрасли
Дела земельные
Земля всегда была надежным вложением средств как с целью их сохранения, так и многократного приумножения, однако экономический кризис и действия органов власти вносят свои коррективы в привычный ход жизни, и сегодня землевладельцы дошли до развилки и смотрят на путеводный камень: можно продать, но дешево и не факт, что вообще удастся; можно держать, но ждать желаемой отдачи придется долго, да еще и правительство грозит пальцем за долгосрочное неиспользование земель; наконец, можно развивать, но не всегда на это есть средства. Выходом в данной ситуации может служить передача земельных активов в доверительное управление с последующим распределением прибыли.
И
Ольга Сандлер
Кому землю?

Интересантами в покупке земли в первую очередь выступали лэнд-инвесторы и спекулянты, скупавшие землю с целью получения дохода в результате увеличения стоимости этой земли в долгосрочной перспективе. Раньше такого рода спекулятивная тактика приносила хорошие плоды, но в нынешних экономических условиях роста земельных активов не наблюдается. Тем не менее, учитывая, что приобретались они по еще более низкой цене, лэнд-инвесторы все еще могут получить прибыль, реализовав свои участки. Конечно, это не та прибыль, на которую они рассчитывали при докризисном росте цен, но в то же время и не худший вариант. Тем более что европейские соседи, например в Великобритании, вообще считают максимальную доходность в 30 % вполне приемлемой. Но на российском рынке наблюдается тенденция перехода от состояния спекулятивного ажиотажа к более спокойному консервативному способу функционирования с ориентацией на менее рискованные в новых условиях долгосрочные инвестиции с более высоким показателем доходности. Рынок признает, что держать землю в собственности сегодня выгодно. Однако это не всегда совпадает с соображениями правительства, которое настойчиво намекает на то, что земли в долгосрочном владении нужно продавать или развивать. Так, 9 августа 2010 года на встрече с представителями органов местного самоуправления в Йошкар-Оле президент Дмитрий Медведев заявил, что предприниматели должны продавать неиспользуемые земли, находящиеся в их владении долгие годы. Таким образом, на основе изъятия неиспользуемых земель складывается вероятность нового передела собственности. В этой связи был создан и уже ведет свою деятельность Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства под управлением Александра Бравермана, в числе соучредителей и почетных членов которого множество политических деятелей, включая премьер-министра Владимира Путина, что говорит о серьезности намерений властей.

Другой категорией владельцев земли выступают банки и прочие организации, которые получили такие активы в счет кредитных обязательств. Банки говорят на языке денег, у них есть однозначная заинтересованность в том, чтобы эту землю продать, что и подтвердили недавно крупнейшие аккумуляторы залоговой недвижимости - Сбербанк и ВТБ, объявившие о своем решении выйти из непрофильных активов. Пока, однако, остается непонятным, где найти инвесторов, готовых выкупить такое количество объектов недвижимости в принципе, а, тем более по достойной цене.

Третья категория – это девелоперы, которые покупали земельные участки с целью их развития, но в результате кризиса либо поменяли свои намерения, либо не смогли реализовать задуманные планы в силу отсутствия необходимых ресурсов.

В пользу того, что не все землевладельцы склоняются к продаже своей земли, говорит тот факт, что количество предложений участков без подряда значительно уменьшилось несмотря на резкое увеличение спроса на них с 8% до 68% за год. В частности, по данным газеты «Коммерсантъ», продажи земли без подряда сегодня составляют 45% от всего объема предложения, тогда как весной 2009 года они достигали 80%. Это говорит о том, что владельцы земельных активов отмечают постепенное восстановление рынка после кризиса и больше не стремятся «сбрасывать» свою землю по демпинговым ценам, а хотят получить больший доход и, судя по всему, готовы подождать.

В качестве ответа на сложившуюся ситуацию на земельном рынке появилась услуга профессионального управления активами, при которой основная задача управляющего – обеспечить требуемую доходность этих активов. Если речь идет о земельных участках, то порой единственно возможный вариант получения прибыли заключается в их развитии. По данным портала irn.ru, итоговая выручка собственника участка при этом может достигать суммы, в полтора-три раза превышающей оптовую цену земли. Такое предложение, очевидно, интересно лэнд-инвесторам и является одним из вариантов для банков, которые решат сделать выбор в пользу получения гарантированного дохода, а не в пользу фиксирования убытков. И это, наконец, приемлемое решение для девелоперов, для которых получение дохода является ключевым фактором выживания.

В поисках инвесторов

Разумеется, навыки профессионального управления девелоперскими проектами в таких сделках очень важны, но решающим фактором все же выступает привлечение инвесторов. В компании «Велес Капитал Девелопмент» доверительное управление земельными активами с обеспечением необходимого финансирования проекта рассматривают как полноценное партнерство для реализации проекта с распределением прибыли. «Заключая с нами сделку, землевладелец входит в нее имеющимся активом, который предварительно проходит независимую экспертную оценку, а мы обеспечиваем финансирование проекта. Впоследствии мы проводим регулярную переоценку стоимости земли в соответствии с изменениями рынка, - говорит Дмитрий Джамбакиев, первый заместитель генерального директора компании «Велес Капитал Девелопмент». - Земля развивается и землевладелец получает доход в соответствии со своим вложением в проект. При этом ему не приходится тратить собственные ресурсы или заниматься несвойственным и незнакомым ему делом. Благодаря нашей аффилированности с инвестиционной компанией «Велес Капитал» мы застрахованы от финансовых трудностей и можем самостоятельно выступать инвесторами или успешно привлекать средства. Средняя рентабельность проекта предполагается на уровне 50-100% при объеме собственного финансирования в 30-50% от полного объема инвестиций».

Хорошо забытое старое

Итак, сегодня земли выгодно развивать, привлекая девелоперов, которые будут обеспечивать финансирование и профессиональное управление проектом, соответствующее потребностям рынка. А какие у сегодняшнего рынка потребности, и как обеспечить бесперебойное финансирование строительства и скорейшее достижение положительного финансового потока, который позволит начать выплаты с распределением прибыли? События предкризисных и кризисных лет показали, что рынок бизнес-класса перегрет с уклоном в сторону превосходства предложения над спросом. Проекты вынуждены замораживаться или «скатываться» в эконом, где они все равно плохо продаются, потому что покупатель объекта эконом-класса не готов оплачивать ежемесячные расходы, сопутствующие приобретению жилья бизнес-класса. «Необходимо обеспечить стабильные продажи, чтобы добиться рефинансирования строительства за их счет, а значит, важно не ошибиться в идентификации сегодняшнего покупателя и его потребностей, - комментирует Дмитрий Джамбакиев. - По нашим данным, московские семьи со средним ежемесячным доходом около 100 000 рублей – это сегодняшние потенциальные покупатели недвижимости. Но даже с использованием ипотеки они не могут приобрести жилье, потому что стоимость его в Москве и Московской области очень высока. В рамках нашего предложения арендаторы жилплощади смогут позволить себе покупку собственного жилья, а обладатели однокомнатной квартиры при ее продаже смогут купить у нас двух-, а в отдельных случаях и трехкомнатную квартиру. Есть все основания предполагать, что такие потребители воспользуются возможностью улучшения жилищных условий, а мы выведем проект на самоокупаемость, начнем получать прибыль и распределять ее между партнерами. Все останутся в плюсе». Ответ на вопрос, какой формат оптимален для осуществления подобной программы, можно найти в новейшей истории. Все помнят так называемые дома улучшенной планировки, которые стали появляться еще в Советском Союзе. «Идея состоит в том, чтобы дать рынку доступные, в пределах 45 000 рублей за кв. м без отделки, качественные, построенные по классической технологии, и удобные, с использованием рациональных планировочных решений, жилые единицы - дома, квартиры и таунхаусы», - добавляет Дмитрий Джамбакиев. Низкой себестоимости и, соответственно, минимального вложения средств позволяет добиться максимум полезной площади при минимальном объеме строительства. А низкая продажная стоимость и высокое качество строительства с применением железобетонного каркаса и специальных легких сортов бетона обеспечивает высокий объем продаж. Уже сейчас можно говорить о востребованности предложения, и вероятнее всего в скором времени рынок ждет увеличение подобных сделок.
12 октября 2010
Подпишитесь на обновления. Когда выйдет новый номер, вы узнаете об этом первыми
E-mail
ФИО
Комментарий
Нажимая "Отправить", вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c Политикой конфиденциальности