отрасли
Расширяя границы прибыли
О нюансах клубных инвестиционных сделок с лондонской недвижимостью, позволяющих получать доходность свыше 25% в британских фунтах, рассказывает руководитель блока Asset Management группы компаний «Велес Капитал» Бейшен Исаев.
Учесть местные особенности
Одной из главных особенностей рынка недвижимости Лондона является многогранность каждого района города и наличие кварталов социального жилья. Элитная Belgravia соседствует с куда менее фешенебельным Pimlico. Утопающий в зелени и любимый семьями Blackheath – с районом Lee, в котором лет пятнадцать назад иногда страшно было находиться даже днем. Любимый банкирами и музыкантами St. John's Wood расположен недалеко от района Lisson Grove, застроенного социальным жильем для малоимущих. Богемный и столь любимый интеллектуальной и творческой элитой Hampstead с его престижными частными школами расположен в непосредственной близости с куда более скромным районом Kilburn, который на протяжении последних десятилетий являлся домом сначала для ирландских эмигрантов, потом ̶ для выходцев из Африки, а в начале нынешнего века – для приезжих из Восточной Европы.
Все перечисленные примеры соседей-антагонистов располагаются в пределах одного муниципалитета, в 5-10 минутах ходьбы друг от друга. Поэтому Лондон, в отличие от большинства других британских и европейских городов, существенно диверсифицирован по стоимости квадратного метра жилой недвижимости от района к району. Более того, даже внутри одного района цены на одной улице часто могут различаться на 20-30%, а то и на 50-100%. Разрыв в цене за квадратный метр жилья между центральными элитными районами и районами в четвертой-шестой зонах Лондона может достигать пятикратного размера и даже целого порядка, если сравнивать с самыми элитными объектами недвижимости. Например, один из самых дорогих девелоперских проектов Лондона за последние десятилетие – One Hyde Park – продавался по цене £100 000 за квадратный метр, в то время как хороший дом на окраине Лондона можно приобрести за £4 000 ̶ 5 000 за метр.
Еще одна особенность лондонского рынка – очень серьезные ограничения, накладываемые на застройку муниципалитетами, а также сложная процедура получения разрешений на строительство или реновацию. Более того, каждый средний и крупный девелоперский проект обязан отдавать часть жилья под муниципальные нужды.
Например, Лондон – относительно «невысокий» город в плане застройки и скорее всего в большинстве своем будет таким оставаться достаточно долго. Поэтому получение разрешений на постройку зданий выше 3-4 этажей требует существенных усилий и преодоления целого ряда преград. Также в Лондоне огромное количество зданий имеет статус «Grade 1» или «Grade 2 Listed», то есть охраняется государственной Комиссией по историческим зданиям и памятникам Англии и является «Английским наследием» (English Heritage). Для любых работ с такими зданиями требуются дополнительные разрешения - очень часто ставится условие о применении материалов и техники отделки, идентичных тем, которые использовались 100-200 лет назад.
Знание этих и многих других особенностей является критически важной составляющей для успеха девелоперского бизнеса и инвестирования в проекты на рынке недвижимости британской столицы.
Одной из главных особенностей рынка недвижимости Лондона является многогранность каждого района города и наличие кварталов социального жилья. Элитная Belgravia соседствует с куда менее фешенебельным Pimlico. Утопающий в зелени и любимый семьями Blackheath – с районом Lee, в котором лет пятнадцать назад иногда страшно было находиться даже днем. Любимый банкирами и музыкантами St. John's Wood расположен недалеко от района Lisson Grove, застроенного социальным жильем для малоимущих. Богемный и столь любимый интеллектуальной и творческой элитой Hampstead с его престижными частными школами расположен в непосредственной близости с куда более скромным районом Kilburn, который на протяжении последних десятилетий являлся домом сначала для ирландских эмигрантов, потом ̶ для выходцев из Африки, а в начале нынешнего века – для приезжих из Восточной Европы.
Все перечисленные примеры соседей-антагонистов располагаются в пределах одного муниципалитета, в 5-10 минутах ходьбы друг от друга. Поэтому Лондон, в отличие от большинства других британских и европейских городов, существенно диверсифицирован по стоимости квадратного метра жилой недвижимости от района к району. Более того, даже внутри одного района цены на одной улице часто могут различаться на 20-30%, а то и на 50-100%. Разрыв в цене за квадратный метр жилья между центральными элитными районами и районами в четвертой-шестой зонах Лондона может достигать пятикратного размера и даже целого порядка, если сравнивать с самыми элитными объектами недвижимости. Например, один из самых дорогих девелоперских проектов Лондона за последние десятилетие – One Hyde Park – продавался по цене £100 000 за квадратный метр, в то время как хороший дом на окраине Лондона можно приобрести за £4 000 ̶ 5 000 за метр.
Еще одна особенность лондонского рынка – очень серьезные ограничения, накладываемые на застройку муниципалитетами, а также сложная процедура получения разрешений на строительство или реновацию. Более того, каждый средний и крупный девелоперский проект обязан отдавать часть жилья под муниципальные нужды.
Например, Лондон – относительно «невысокий» город в плане застройки и скорее всего в большинстве своем будет таким оставаться достаточно долго. Поэтому получение разрешений на постройку зданий выше 3-4 этажей требует существенных усилий и преодоления целого ряда преград. Также в Лондоне огромное количество зданий имеет статус «Grade 1» или «Grade 2 Listed», то есть охраняется государственной Комиссией по историческим зданиям и памятникам Англии и является «Английским наследием» (English Heritage). Для любых работ с такими зданиями требуются дополнительные разрешения - очень часто ставится условие о применении материалов и техники отделки, идентичных тем, которые использовались 100-200 лет назад.
Знание этих и многих других особенностей является критически важной составляющей для успеха девелоперского бизнеса и инвестирования в проекты на рынке недвижимости британской столицы.
Выбрать партнера
Логично, что не просто для успешного, а для минимально ответственного выхода с инвестиционными целями на тот или иной рынок зарубежной недвижимости необходим квалифицированный партнер, который имеет соответствующие компетенции в поиске, отборе и реализации уникальных проектов в «правильных» локациях. За счет этого достигается необходимая синергия, которая обеспечивает качественную инвестиционную идею, привлекательное соотношение риска и доходности, разумную стоимость инвестиционных услуг. В рамках такого принципа эффективного сотрудничества и сочетания экспертиз с местным партнером был реализован, например, клубный проект по формированию и перепродаже институциональному инвестору портфеля объектов коммерческой недвижимости в Германии (см. «Прогрессивная доходность для консервативных инвесторов», журнал «Инвестиции. Профессиональный взгляд», № 1 (8)/2016-2017, с. 38), который за полтора года своей реализации принес инвесторам не менее 11% годовых в евро (в зависимости от срока и формата участия).
Для принятия решения о сотрудничестве во внимание принимаются такие ключевые компетенции как:
- практическое знание специфики различных районов Лондона, динамики спроса и предложения, новых тенденций на местном рынке недвижимости;
- креативный подход к поиску объектов и «ноу-хау» селекции;
- управление рисками и тщательная проработка стратегии выхода из проекта;
- знание системы функционирования и принятия решений местными властями, в том числе ̶ понимание процесса выдачи разрешений на застройку или перестройку объекта вплоть до глубокого изучения внутренних инструкций департамента по выдаче разрешений различных муниципалитетов Лондона;
- реальный опыт реализации проектов с объектами «Grade 1» и «Grade 2» как при получении разрешений на их перестройку, достройку или реставрацию, так и при непосредственном проведении этих работ;
- профессиональная проектная команда (собственная строительная компания, дизайнеры, архитектор), позволяющая адекватно формировать себестоимость проекта, четко контролировать бюджет и сроки, быстро готовить документы и архитектурные планы для подачи в муниципалитет, а также предварительно прорабатывать и проверять различные варианты застройки или реновации (еще до входа в актив), чтобы получить дополнительную уверенность в получении необходимых разрешений для начала инвестирования.
Логично, что не просто для успешного, а для минимально ответственного выхода с инвестиционными целями на тот или иной рынок зарубежной недвижимости необходим квалифицированный партнер, который имеет соответствующие компетенции в поиске, отборе и реализации уникальных проектов в «правильных» локациях. За счет этого достигается необходимая синергия, которая обеспечивает качественную инвестиционную идею, привлекательное соотношение риска и доходности, разумную стоимость инвестиционных услуг. В рамках такого принципа эффективного сотрудничества и сочетания экспертиз с местным партнером был реализован, например, клубный проект по формированию и перепродаже институциональному инвестору портфеля объектов коммерческой недвижимости в Германии (см. «Прогрессивная доходность для консервативных инвесторов», журнал «Инвестиции. Профессиональный взгляд», № 1 (8)/2016-2017, с. 38), который за полтора года своей реализации принес инвесторам не менее 11% годовых в евро (в зависимости от срока и формата участия).
Для принятия решения о сотрудничестве во внимание принимаются такие ключевые компетенции как:
- практическое знание специфики различных районов Лондона, динамики спроса и предложения, новых тенденций на местном рынке недвижимости;
- креативный подход к поиску объектов и «ноу-хау» селекции;
- управление рисками и тщательная проработка стратегии выхода из проекта;
- знание системы функционирования и принятия решений местными властями, в том числе ̶ понимание процесса выдачи разрешений на застройку или перестройку объекта вплоть до глубокого изучения внутренних инструкций департамента по выдаче разрешений различных муниципалитетов Лондона;
- реальный опыт реализации проектов с объектами «Grade 1» и «Grade 2» как при получении разрешений на их перестройку, достройку или реставрацию, так и при непосредственном проведении этих работ;
- профессиональная проектная команда (собственная строительная компания, дизайнеры, архитектор), позволяющая адекватно формировать себестоимость проекта, четко контролировать бюджет и сроки, быстро готовить документы и архитектурные планы для подачи в муниципалитет, а также предварительно прорабатывать и проверять различные варианты застройки или реновации (еще до входа в актив), чтобы получить дополнительную уверенность в получении необходимых разрешений для начала инвестирования.
Проработать возможные сценарии
Селекция проектов всегда сопровождается риск-менеджментом и гибким анализом плана развития проекта, что включает в себя проработку двух-трех сценариев, среди которых всегда должен быть вариант safety net – худший сценарий, позволяющий вывести проект на минимальную доходность. Практика также выявила несколько обязательных критериев для клубных инвестиционных сделок с лондонской жилой недвижимостью: например, объект должен находиться в престижном районе города, не дальше 7-10 минут пешком от ближайшей станции метрополитена, обязательно наличие хорошей инфраструктуры. Соблюдение этих критериев подбора проектов дает дополнительную возможность хеджирования рисков – в случае стагнации или кризиса продаж всегда имеется возможность сдачи объектов недвижимости в долгосрочную аренду (12-36 месяцев).
Помимо внутренних экономических и административных параметров важнейшим фактором (прежде всего для стратегии выхода из актива) является понимание профиля покупателей конечного продукта, который получится в результате реализации проекта. Ключевой маркетинговый вопрос: какая именно категория покупателей хочет и реально готова покупать недвижимость в данном районе?
Как следствие, от профиля конечного потребителя зависят и определенные дизайнерские и даже архитектурные решения, которые применяются в строительстве или реставрации конкретного объекта недвижимости. Причем часто цена за квадратный метр является вторичным фактором. Например, в некоторых дорогих районах Лондона, где стоимость жилой недвижимости превышает £10 000/кв. м, конечный покупатель может отказаться от покупки из-за использования в дизайне интерьеров, скажем, из натурального мрамора, камня и других дорогих отделочных материалов, что, бывает, отталкивает, а не привлекает покупателя, несмотря на то, что цена квартиры не будет превышать среднюю в данном районе. В конце концов, у многих покупателей, имеющих традиционные английские корни, присутствует желание не выставлять свое благосостояние напоказ. С другой стороны, в райoнах, рассчитанных в том числе и на зарубежных покупателей, ситуация может быть совершенно противоположной: использование современных дорогих отделочных материалов может оказаться залогом успеха.
Селекция проектов всегда сопровождается риск-менеджментом и гибким анализом плана развития проекта, что включает в себя проработку двух-трех сценариев, среди которых всегда должен быть вариант safety net – худший сценарий, позволяющий вывести проект на минимальную доходность. Практика также выявила несколько обязательных критериев для клубных инвестиционных сделок с лондонской жилой недвижимостью: например, объект должен находиться в престижном районе города, не дальше 7-10 минут пешком от ближайшей станции метрополитена, обязательно наличие хорошей инфраструктуры. Соблюдение этих критериев подбора проектов дает дополнительную возможность хеджирования рисков – в случае стагнации или кризиса продаж всегда имеется возможность сдачи объектов недвижимости в долгосрочную аренду (12-36 месяцев).
Помимо внутренних экономических и административных параметров важнейшим фактором (прежде всего для стратегии выхода из актива) является понимание профиля покупателей конечного продукта, который получится в результате реализации проекта. Ключевой маркетинговый вопрос: какая именно категория покупателей хочет и реально готова покупать недвижимость в данном районе?
Как следствие, от профиля конечного потребителя зависят и определенные дизайнерские и даже архитектурные решения, которые применяются в строительстве или реставрации конкретного объекта недвижимости. Причем часто цена за квадратный метр является вторичным фактором. Например, в некоторых дорогих районах Лондона, где стоимость жилой недвижимости превышает £10 000/кв. м, конечный покупатель может отказаться от покупки из-за использования в дизайне интерьеров, скажем, из натурального мрамора, камня и других дорогих отделочных материалов, что, бывает, отталкивает, а не привлекает покупателя, несмотря на то, что цена квартиры не будет превышать среднюю в данном районе. В конце концов, у многих покупателей, имеющих традиционные английские корни, присутствует желание не выставлять свое благосостояние напоказ. С другой стороны, в райoнах, рассчитанных в том числе и на зарубежных покупателей, ситуация может быть совершенно противоположной: использование современных дорогих отделочных материалов может оказаться залогом успеха.
И, наконец
Еще одним ключевым фактором успешной реализации проекта является искренняя любовь членов проектной команды к архитектуре и дизайну. Будучи неравнодушными к городской эстетике, они просто не захотят и не будут строить некрасивые здания, потому что конечный продукт предназначен для тех покупателей, которые ценят качественную архитектуру и отделку. За счет этого обычно и удается, что называется, «break the ceiling price», то есть получить цену за квадратный метр выше, чем у аналогичных, но с меньшим вдохновением проработанных предложений в данном районе Лондона.
Еще одним ключевым фактором успешной реализации проекта является искренняя любовь членов проектной команды к архитектуре и дизайну. Будучи неравнодушными к городской эстетике, они просто не захотят и не будут строить некрасивые здания, потому что конечный продукт предназначен для тех покупателей, которые ценят качественную архитектуру и отделку. За счет этого обычно и удается, что называется, «break the ceiling price», то есть получить цену за квадратный метр выше, чем у аналогичных, но с меньшим вдохновением проработанных предложений в данном районе Лондона.
29 декабря 2017