отрасли
Эра рантье
Инвестиции в недвижимость остаются одним из самых популярных инструментов долгосрочных сбережений, так как позволяют не только сохранить капитал, но и получать регулярный доход – ренту. Картину омрачает то, что владение объектом недвижимости зачастую влечет за собой большие хлопоты и временные затраты, связанные с поиском арендаторов, сбором платежей, контролем за состоянием объекта, ремонтом, выплатой налогов или рисками в случае уклонения от них. К тому же размер ренты в случае с жилой недвижимостью даже не покрывает инфляцию. Хорошей новостью является то, что в России наконец-то появился инструмент, который, во-первых, избавляет инвестора от головной боли, связанной с управлением объектом недвижимости, а во вторых – обеспечивает ему все права и преимущества собственника и настоящего рантье. Этот инструмент широко распространен на Западе и представляет из себя паи рентных фондов недвижимости. Купить их может квалифицированный инвестор – как юридическое, так и частное лицо, став совладельцем объекта коммерческой недвижимости и обеспечив себе ежемесячные дивиденды до 10% годовых. Стать рантье стало проще.
И
Татьяна Панасюк
Если перед вами стоит задача сохранения капитала в перспективе 10–15 лет, а сумма при этом пусть и не маленькая, но и не превышает 5 млн долл., то спектр доступных инвестиционных инструментов не так велик. Можно вывезти средства за границу в швейцарский банк и получить порядка 0,5–1% годовых. Можно размещать деньги на годовых депозитах в отечественных банках, но и здесь, даже при максимальной ставке, нет никакой гарантии, что через 10 лет покупательная способность денег сохранится на прежнем уровне. Наконец, можно купить недвижимость. Зачастую все ограничивается покупкой квартиры, последующая сдача которой приносит владельцу 2–4% годовых, — и их тут же съедает инфляция. Можно купить помещение побольше – на первом этаже жилого дома и, преодолев все трудности арендаторства, получить доход, который, в случае если не справится инфляция, сведут на нет пожарные, СЭС и другие активные проверяющие. К тому же небольшая недвижимость подвержена ценовым колебаниями гораздо сильнее, чем крупные объекты в условиях нестабильной экономики. Мелкие арендаторы быстро уходят, снова ставя вас перед необходимостью искать новых, а сетевые игроки начинают требовать снижения арендных ставок. Что делать? Выход, как ни удивительно, есть. Это большие офисные и гостиничные центры, которые генерируют стабильный доход даже в кризис. Оказавшись в тяжелой ситуации, крупные арендаторы могут попросить скидку на аренду, но они не станут покидать «хлебные места». Так же как и люди никогда не перестают ходить в магазины. И в кинотеатры ходят даже чаще, чтобы снять стресс. То есть большие раскрученные торговые центры и гостиницы постоянно приносят доход. Но они стоят очень дорого, и инвесторы, даже имея 5 или 10 млн долл., не могут рассчитывать на покупку.
Между тем возможность стать совладельцем коммерческой недвижимости и сохранить в ней капитал есть. И для этого достаточно иметь 100 тыс. долларов. В качестве примера можно привести рентный паевой инвестиционный фонд «АТРИУМ», в собственности у пайщиков которого находится часть одноименного торгового центра на площади Курского вокзала в Москве. Вложив в этот фонд 1 млн долл., инвестор получает сегодня 5800 долл. в месяц с учетом подоходного налога, который перечисляет в бюджет управляющая компания. Неплохая ежемесячная рента, способная обеспечить достойную жизнь, при том, что сохраняется базовый капитал – в виде владения объектом недвижимости.
Между тем возможность стать совладельцем коммерческой недвижимости и сохранить в ней капитал есть. И для этого достаточно иметь 100 тыс. долларов. В качестве примера можно привести рентный паевой инвестиционный фонд «АТРИУМ», в собственности у пайщиков которого находится часть одноименного торгового центра на площади Курского вокзала в Москве. Вложив в этот фонд 1 млн долл., инвестор получает сегодня 5800 долл. в месяц с учетом подоходного налога, который перечисляет в бюджет управляющая компания. Неплохая ежемесячная рента, способная обеспечить достойную жизнь, при том, что сохраняется базовый капитал – в виде владения объектом недвижимости.
По мнению Екатерины Черных, генерального директора управляющей компании фонда «АТРИУМ», в России рентные фонды имеют большое будущее, так как по надежности, удобству и эффективности на рынке долгосрочных инвестиций альтернативы им пока нет. «Если в развитых экономиках основными пайщиками фондов недвижимости являются институциональные инвесторы – банки, страховые компании, пенсионные фонды, аккумулирующие средства физических лиц, то в современной России эти институты, к сожалению, не пользуются доверием населения, так как не имеют положительной истории развития и большого собственного капитала. Поэтому мы думаем, что люди быстрее поверят возможности стать напрямую совладельцем крупного объекта недвижимости, чем отнесут деньги в банк или пенсионный фонд, – считает Екатерина Черных. – Для людей со средним доходом и выше, которые имеют возможность что-то отложить, это лучшая возможность сохранить капитал. И это может положить начало созданию настоящего рынка коллективных инвестиций. По данным исследований, порядка 50% инвестиционной недвижимости в мире находится в фондах недвижимости». Пока предложение паев рентных фондов на рынке в России невелико и поэтому достаточно быстро находит спрос. Так произошло с паями фонда «АТРИУМ», которые были раскуплены с доходностью 10% годовых, и сейчас их можно перекупить на «вторичном» рынке с доходностью 6–7%. Так как же стать пайщиком рентного фонда? Самый верный путь – сообщить о своих намерениях управляющей компании, которая специализируется на таких фондах. Например, управляющая компания фонда «АТРИУМ» формирует книгу заявок на очередной фонд. «Мы приобрели торговый центр «Перловский», расположенный рядом со станцией Перловка города Мытищи, и создаем новый фонд, который в ближайшее время сможем предлагать заинтересованным инвесторам», – говорит Екатерина Черных.
На что обращать внимание при покупке рентного фонда
1. Доходность фонда не должна быть ниже уровня инфляции плюс 1–2%.
2. В фонде должен быть один крупный объект или несколько объектов, арендуемых такими известными на рынке арендаторами, как «Магнолия», «Азбука Вкуса», «Центр-Обувь», «Адидас» и др.
3. В Правилах управления фондом обязательно должен быть прописан адрес объекта.
4. Управляющая компания не должна иметь права продать объект до окончания срока действия фонда.
5. Инвестиционная декларация не должна разрешать размещение денежных средств фонда в ценные бумаги.
6. 100% прибыли Фонда (доход от аренды минус расходы на управление и эксплуатацию) должно ежемесячно выплачиваться пайщикам.
7. В интересах пайщика – внимательно изучить Правила управления фондом.
2. В фонде должен быть один крупный объект или несколько объектов, арендуемых такими известными на рынке арендаторами, как «Магнолия», «Азбука Вкуса», «Центр-Обувь», «Адидас» и др.
3. В Правилах управления фондом обязательно должен быть прописан адрес объекта.
4. Управляющая компания не должна иметь права продать объект до окончания срока действия фонда.
5. Инвестиционная декларация не должна разрешать размещение денежных средств фонда в ценные бумаги.
6. 100% прибыли Фонда (доход от аренды минус расходы на управление и эксплуатацию) должно ежемесячно выплачиваться пайщикам.
7. В интересах пайщика – внимательно изучить Правила управления фондом.
В России количество рентных фондов должно расти. Как отмечают эксперты, владельцы торговой недвижимости на Западе давно пришли к пониманию, что если есть покупатель, то недвижимость лучше продать и взять ее в аренду, чтобы направить образовавшийся капитал на развитие бизнеса и получить возможность зарабатывать на нем до 30% годовых при том, что недвижимость дает в среднем всего 3% годовых, а кредит в банке можно получить под 5–6% годовых. Так зачем же занимать и сидеть на капитале, на котором можно зарабатывать? «Сейчас в России лишь намечается движение инвесторов и владельцев недвижимости навстречу друг другу, – отмечает Екатерина Черных. – Владельцы недвижимости понимают, что их специализация – в другом и что они гораздо больше заработают на развитии бизнеса, поэтому готовы продать свои коммерческие объекты долгосрочным инвесторам, и у инвесторов появляется спрос». В качестве примера можно привести известную в Европе торговую сеть Walmart, которая провела сделку по продаже части своей недвижимости с обратной арендой и развивается на вырученные средства. Для развитых экономик операция продажи с обратной арендой является стандартной.
Риски и как от них уйти
1. Отсутствие арендаторов, а значит, и регулярного дохода: при выборе объекта недвижимости стоит отдавать предпочтение наиболее раскрученным, имеющим хороший трафик покупателей и солидные бренды среди арендаторов.
2. Падение цен на недвижимость: стоимость объекта должна формироваться, исходя не из рыночной стоимости аналогичных объектов или стоимости постройки такого объекта, а исходя из уровня дохода, который он приносит, – тогда и через 10 лет цена будет соответствовать рынку.
3. Срочная потребность в деньгах: паи можно продать по оферте, которую выставляют потенциальные инвесторы (котировка, по которой они готовы купить пай); банки-партнеры готовы кредитовать под залог паев рентного фонда, то есть, не теряя недвижимости, инвестор получает возможность решить
денежную проблему и гасить проценты по кредиту рентными выплатами.
2. Падение цен на недвижимость: стоимость объекта должна формироваться, исходя не из рыночной стоимости аналогичных объектов или стоимости постройки такого объекта, а исходя из уровня дохода, который он приносит, – тогда и через 10 лет цена будет соответствовать рынку.
3. Срочная потребность в деньгах: паи можно продать по оферте, которую выставляют потенциальные инвесторы (котировка, по которой они готовы купить пай); банки-партнеры готовы кредитовать под залог паев рентного фонда, то есть, не теряя недвижимости, инвестор получает возможность решить
денежную проблему и гасить проценты по кредиту рентными выплатами.
11 сентября 2012